RESUMEN / CRONOLOGÍA / PASOS A SEGUIR

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Si bien a lo largo del blog intentamos ir colgando las entradas en el orden en el que DE HECHO uno las fuimos haciendo, no siempre se hace en ese orden.

Acá va una especie de cronología de los pasos a seguir con algunos consejos fruto de la experincia que transitamos:

IR AL BANCO

Primero que nada, y antes de empezar a mirar casas, es aconsejable ir a los bancos a ver CUANTA PLATA LES PUEDEN PRESTAR.  En este paso, recomendamos interiorizarse sobre las distintas líneas de créditos de los distintos bancos.

DISTINTAS LÍNEAS DE CRÉDITOS (tasas de interés y porcentajes de financiamiento)

Hay algunos que prestan sólo a tasa variable y en pesos, otros prestan a tasa fija y en pesos sólo para algunas áreas de la ciudad, otros financian hasta el 70% del valor de la propiedad (valor de tasación) y otros hasta el 85%.

Esto es importante según sea el capital que ya tengan ahorrado. Si están muy ajustados seguro les va a convenir una línea de crédito que tenga un porcentaje de financiamiento mayor (80% o más, estas por lo general son las que tiene el Banco Nación). Depende de los gustos y situación de cada uno, pero usualmente las condiciones que dan los bancos públicos (Nación, Ciudad, Provincia) son más convenientes o están de alguna forma subsidiadas.

Nosotros sacamos uno en el Ciudad, a 20 años, con tasa fija en pesos del 14% porque es para la ZONA SUR  de la ciudad  (La Boca, Barracas, Pompeya, Parque Patricios, etc.).  En ese caso, hay un subsidio de la tasa de interés de 4%.  El resto de los créditos del Banco iudad tienen una tasa de interés del 18%.

¿Por qué es importante la tasa de interés?

La tasa de interés es importante no sólo porque a mayor tasa más plata van a tener que devolverle al banco sino porque cuanto más baja sea la tasa más plata les va a prestar el banco. Por ejemplo, PAGANDO UNA CUOTA DE APROXIMADAMENTE $3200, con una tasa de interés del 18% a 20 años el banco te presta $200.000 y, con una tasa de interés del 14% a 20 años te prestan $250.000,  pagando LA MISMA CUOTA.

Tasa fija vs tasa variable

Tasa fija significa que la tasa de interés no va a cambiar según el devenir financiero del mundo o del país en distintos momentos económicos (x ej inflación, devaluación, etc.). Se puede decir que este tipo de tasa es la que más convine. Sin embargo, al ser la más conveniente, es un poco más alta que la tasa variable.

Tasa variable es una tasa de inetrés que puede cambiar acorde a lo que suceda en la economía del país y del mundo. Sin embargo, hay claúsulas que dicen que por más que la tasa del crédito varíe, la cuota resultante nunca va a poder ser mayor al equivalente al 30% del ingreso neto de los deudores.

Por ejemplo, los créditos del Banco Ciudad con tasa fija en pesos tienen una tasa de interés del 18% mientras que los créditos del Banco Nación con tasa variable en pesos tienen una tasa de interés del 12%. COMO VEN, LA DIFERENCIA ES BASTANTE!!!

Una vez que ya fuimos a los bancos y  tenemos una idea de cuánto nos pueden llegar a prestar, ya podemos saber, aproximadamente, sumando a esta cantidad la plata que tenemos ahorrada, qué precios de casas podemos llegar a pagar.

Ejemplo de casa a 100.000 dólares

Si el banco nos dice que por nuestros ingresos y acorde a línea de crédito que elegimos nos puede llegar a prestar alrededor de $300.000 (aprox 70.000 dólares) podemos buscar casas de aproximadamente $430.000 (aprox 100.000 dólres). Lo cual implica que tenemos que tener un capital de $130.000 (aprox. 30.000 dólares) ahorrado para pagar la diferencia. A esto hay que sumarle unos $40.000 (aprox 10.000 dólares) que es lo que nos va a salir los gastos de escritura+gastos de adjudicación del crédito+comisión de inmobiliaria. Por lo tanto, para comprar una casa de aprox. 100.000 dólares el banco nos va prestar el equivalente en pesos a aprox 70.000  dólares, y nosotros vamos a tener que tener ahorrado aprox 40.000 dólares.

PRE-APROBACIÓN DEL CRÉDITO

Presentando nuestros papeles al banco

Una vez que nos decidimos qué banco y qué línea de crédito nos conviene, el siguinte paso es llevar al banco algunos de nuestros papeles para acreditar nuestros ingresos.

Ahí nos van a pedir sólo algunos de los papeles que nombramos en la entrada sobre papeleos personas. Sobre todo los que acrediten nuestros ingresos. Estos son: fotocopias de los DNI y de los últimos 3 recibos de sueldo o constancias de pago de monotributo.

Los otros  papeles (sábana de aportes a ANSES, constancia de ingresos firmada por contador, certificación de empleo y otros) que implican trámites más complejos y que además tienen un período de validez que se vence (algunos duran 1 mes, otros 2 meses), nos los van a pedir después que el banco apruebe la propiedad que le presentemos. Igual, es bueno saber cuáles son para ya ir haciendo las averiguaciones y pensando en el tiempo que nos va a llevar conseguirlos.

Con estos papeles, el banco ya más o menos sabe cuál es nuestro INGRESO NETO y por lo tanto ya puede PRE-APROBARNOS (informalmente)  un préstamo equivalente a una cuota del 40% de nustro INGRESO NETO TOTAL.

BUSCANDO Y RESERVANDO  LA CASA

Una vez que ya sabemos cuánta plata  nos puede prestar el banco,  más todo el resto que vamos a tener que poner, podemos empezar con la búsqueda de la propiedad acorde a esas sumas.

Lo importante acá, (más allá de cómo busquen, si por internet, caminando el barrio, por recomendaciones de amigos, etc)  es que una vez que vean la casa que les gusta, avisen  a quien la vende que están con un CRÉDITO PRE -APROBADO. Esto es importante porque eso implica que los tiempos de la operación van a ser largos; por lo general desde que reservan la casa hasta que se logra escriturar pasan alrededor de 90 días (3 meses). Si los vendedores están apurados y no le avisaron lo del crédito, seguro van a tener un par de dolores de cabeza!!!

También es IMPORTANTE  que averigüen si los vendedores tienen los 3  documentos de la propiedad que van a necesitar para presentar en el banco (fotocopia del TÍTULO DE PROPIEDAD O ESCRITURA, fotocopia del PLANO DE SUBDIVISIÓN y REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD). Acuérdense que sin estros 3 documentos el banco no manda al TASADOR a hacer el INFORME DE TASACIÓN ( último documento de la propiedad obligatorio para la aprobación del crédito) y todo se va demorando…..

Una vez que está ok con todo esto, recién ahí FIRMEN UNA RESERVA y vayan al banco con una fotocopia de la reserva y los 3 documentos de la propiedad (fotocopia del TÍTULO DE PROPIEDAD O ESCRITURA, fotocopia del PLANO DE SUBDIVISIÓN y REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD).

Importante: cuando firmen la RESERVA  dejen constancia que la misma queda sujeta a la APROBACIÓN POR PARTE DEL BANCO de la propiedad que quieren comprar.

PRESENTANDO LOS PAPELES AL BANCO

Cuando el agente de créditos del banco ya ve que uds presentaron todos los papeles de la propiedad y ya está en condiciones de mandar al tasador, les va a pedir que ya vayan tramitando y presentando el  RESTO DE LOS DOCUMENTOS que certifiquen sus “cualidades de deudores fiables” (para los que trabajan en relación de dependencia: certificación de empleo, comprobante de horas extra, sábana de aportes anses, constancia de cuil. Para los monotributistas o independientes: constancia de inscripción en AFIP o en Monotributo, certificado de ingresos últimos 2 años firmado por un contador, comprobantes de pago de monotributo y de ingresos brutos, comprobante de  pago de matrícula profesional, etc. Más completo y detallado ver en nuestra entrada de PAPELEO PERSONAS).

El tasador tarda aproximadamente 2 semanas en ir a ver la propiedad y realizar el informe correspondiente. Ese es el tiempo que les conviene usar para terminar de presentar todos sus papeles al banco, así cuando la tasación ya está completa, ya tienen presentados todos los papeles y por lo tanto ya está lista la CARPETA DE SOLICITUD DE  CRÉDITO para mandar a la oficina del Banco que se encarga de hacer la revisión definitiva.

APROBACIÓN DEFINITIVA DEL CRÉDITO

Si todo marcha bien, una vez que presentaron TODOS los papeles y documentos que les pidieron y que firmaron TODOS los FORMULARIOS DE SOLICITUD DE CRÉDITO Y SEGUROS  que les van a hacer firmar, el agente del crédito del banco manda la carpeta a la sede central del banco donde se ocupan de revisar nuevamente todo y otorgar el crédito. Este trámite tarda entre 2 y 3 semanas.

BOLETO COMPRA-VENTA

En nuestro caso, no firmamos boleto de compra- venta. Sólo firmamos una reserva y fuimos directo a la escrituración (que fue 3 meses después de reservada la casa). Pero en el caso que lo quieran o exijan firmar,  háganlo sólamente luego de que el banco les apruebe el crédito.

DESIGNACIÓN DE ESCRIBANO

Una vez que la carpeta suya fue aprobada, el banco les designa un ESCRIBANO/A  DEL BANCO que va a ser el encargado de escriturar su nueva casa. Por lo general, los escribanos de los bancos están muy ocupados firmando escrituras de toda la gente que compra casas con créditos y no tiene mucho tiempo así que les van a dar una fecha de escrituración para dentro de aproximadamente un mes después de que el banco los puso en contacto con la escribanía para coordinar esta fecha.

ESCRITURACIÓN

Al momento de escriturar, el banco seguramente les haya abierto una caja de ahorros en donde les van a depositar la plata que les prestan unos minutos antes de firmar la compra. La escritura se firma por lo general en una sucursal del banco destinada a la firma de créditos hipotecarios o en la casa central del banco. Ese día, tienen que llevar todo el resto de la $$$ para completar lo que falta. Lo pueden llevar en efectivo o lo pueden depositar en una cuenta y hacer la transferencia o la extracción en el momento de la firma.

Por lo general no hay problema con el cambio de moneda de pesos a dólares, cuando es para la compra-venta de una propiedad la operación está justificada.

FINAL FELIZ

Estos son más o menos todos los pasos.  En nuestro caso, fuimos al banco en febrero, nos pre-aprobaron. Encontramos la casa que nos gustaba en abril, reservamos el 28 de abril. El 30 de junio terminamos de presentar todos los papeles. El 14 de julio nos comunicaron la aprobación final y nos designaron escribano. Escrituramos el 13 de septiembre de 2011 y ahora ya estamos viviendo en nuestra propia (y compartida con el banco) casa!!!!

OJALÁ LES SIRVA!!!

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  1. Pingback: TRÁMITES PAPELEO PROPIEDAD « ¿Cómo sacar un crédito…

  2. Muy bueno todos los pasos que detallaron con exactitud, seguramente el año 2011 fue mucho mejor que el 2012 para sacar un crédito hipotecario, ya que este año fue y es muy problemático con todo lo que sucede con las restricciones a la compra de dolares, aumento del valor del inmueble en pesos, cambios de las condiciones de los bancos que prestan el dinero, contratos en pesos. Y así otros inconvenientes que se van suscitando en el proceso del crédito.

    • Sí, Hernán, la verdad es que tuvimos mucha suerte por el momento en el que accedimos al crédito.
      Igual también es cierto que el año pasado no existían las líneas de créditos del gobierno porteño y del nacional, que se abrieron durante 2012 con muy buenas tasas.
      Si te sirvió el blog, difundilo!
      Saludos

  3. Hola, estuve buscando información en internet de cómo sacar un crédito hipotecario y la verdad que encontrar este blog fue la gloria. Está todo muy claro, detallado y bien explicado, me sorprende que no haya más comentarios. Mil gracias!!

    • Carolina, que bueno que ayude.
      Sabemos lo costoso que es sacar un crédito y cuanto más difícil se hace si nadie te da una mano.
      Si te sirvió, difundilo!
      Saludos y paciencia que se puede!

  4. Muchas gracias por compartir esta valiosa información!
    Es muy importante que haya gente dispuesta a socializar sus experiencias un un propósito genuino, ayudar desinteresadamente a otros.
    Disfruten de su hogar!

  5. Estaba buscando como seguia mi credito y esto me saco la “ansiedad” de saberlo ajjaja
    mañana tengo q ir a firmar la carpeta con toda la documentacion para mandarla a casa central…
    es un credito de ivc conjunto el banco ciudad….
    asi q todavia hay una larga espera jajaja mas de 1 mes por lo q contas en tu experiencia…
    muchas gracias

  6. buen dia, yo ya tengo todo y hasta vino la tasadora. el tema es que nos dice que la amplición del PH a comprar sólo aparece en los Planos catastrales….tenés idea si ahí podremos sacar el crédito?

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